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自有物业管理办法(2014年第一版)

作者:黄薇  文章来源: 本站原创  点击数:4136  更新时间:2014-04-29

上海交大产业投资管理(集团)有限公司

自有物业管理办法(2014年第一版)

      

为规范交大产业集团自有物业管理,提高出租率、减少空置率,进一步提高租赁收入,特制订本管理办法。本办法适用于交大产业集团拥有的办公楼对外租赁服务,如申通信息广场等。

一、物业租赁基本任务:

交大产业集团物业租赁工作由总裁办负责管理。总裁办物业人员应及时掌握房屋租赁信息动态,提高市场意识,对租赁价格的调整等适时提出合理化建议,按本办法的业务流程上报审批,并组织实施。

交大产业集团物业租赁必须遵照国家和上海市有关法律、法规和规定,必须遵守行业规则、诚实守信。

二、  租赁价格、免租期形成机制:

租赁价格包括报价、成交价、续租成交价,物业租赁价格的确定应按本办法执行,每年价格的确定由年初物业主管人员根据上年度租金单价、出租率以及周遍商务楼租金情况提出报批文件,部门经理审核,并经总裁办公会议讨论,报总裁批准后执行。

l      价格授权管理流程

1.  定价会议:每年一月份初,根据上年度本大楼租金、空置率以及周遍商务楼租金情况,决定本年度租金指导价授权、续租指导价以及对外挂牌报价。

2.  每季度对年初定价、续租价格以及报价进行评估,根据市场以及本大楼实际空置率及时进行调整。

3.  指导价授权分:租赁主管人员授权、部门经理授权、总裁授权,特殊情况经总裁办公会议确定。

租赁主管权限为:±2%

部门经理权限:±3%

总裁权限:±5%

总裁办公会议:特殊情况单独议价。

4.  制导价调整流程:根据上年度本大楼租金、空置率以及周遍商务楼租金情况,决定本年度租金指导价以及报价,特殊情况需调整指导价,由物业主管人员提出,部门经理审核,并经总裁办公会议和总裁批准方可进行调整。

5.  免租期:免租装修期的确定应根据不同面积和租金单价情况,原

则上由年初定价会议确定各单元面积对应的免租装修期,延长报总裁

审批。租赁价格、免租装修期不得随意变动,如特殊情况报总裁批准。

6.  中介佣金:根据中介公司带看确认单,部门经理审核并报总裁批准,按合同约定期限支付(银行转帐或支票)。

三、  合同的签订与解除

根据双方谈判结果由物业主管人员制作房屋租赁合同或合同解除协议,经部门经理审核后由总裁批准签订;。

四、入住、退租与纠纷处理:

l  入住:

物业主管人员应协助租户办理物业管理处入住手续,并提供相关资料。

l  退租:

1、正常退租:由物业主管人员按合同规定期限提出退租及退还押金说明(双方合同退租盖章页),经部门经理审核总裁批准后,按财务押金操作流程进行操作。

2、提前退租:如发生提前退租违约责任应按合同违约责任条款处理。

3、欠费纠纷:如发生欠费纠纷或欠费提前退租,物业主管人员应以书面形式催讨,如催讨无效,物业主管人员书面情况说明,违约责任处置意见由部门经理提出并报总裁审批,必要时可按合同条款约定向法院起诉。

五、奖励

总裁办公会议决定全年租金收入指标。为了鼓励实现更高的租赁

价格,实现更高的入住率,对于贡献大的骨干人员可以实施奖励。具体要求在完成指标后,指标增量部分给予一定比例奖励。

六、工程项目立项与实施:

物业中涉及到工程改造项目,由总裁办经理及总裁讨论决定工程改造方案,必要时请专业人士参与讨论决定。工程项目实施由聘请的工程监理,总裁办相关人员及经理参与项目的招投标,选择施工单位,并总裁审批。单元之间隔断工程项目由总裁办负责选择施工单位,报总裁审批,总裁办负责派出监理人员。

七、  工程项目监督与审计:

所有工程项目均需由指定的会计师事务所跟踪审计,并出具审计报告。少量的低额小工程按照实际情况可进行合并审计或免除审计,但须财务总监审核和总裁批准。

八、  工程项目费用的确定与支付:

工程费用的确定由工程承包方制作工程预算,由财务总监审核和总裁确认,并以此为基础按合同规定进行阶段性工程费用的支付。根据会计师事务所的工程决算审计,经由财务总监审核总裁确认后结清总工程费用。

九、  本管理办法的解释权在总裁办公室。

 

上海交大产业投资管理(集团)有限公司

                                                                                                                                                                                                               一四年二月十三日

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